※2021年1月30日更新
こんにちは、ゆうすけです。
最近、お気に入りYouTuberの中でバズっていた
楽天銀行からの不動産投資DMがエグい
という話に乗っかって、
今日は僕が同じような新築ワンルームマンションを買いかけた話をしようと思います。
みなさん不動産投資にどんなイメージがありますか？
「不動産投資ってなんかカッコいい」
「働かずして稼げる！？不労所得メッチャいいじゃん」
「節税できるらしいから始めてみたい」
現在こんなことを考えている人は、
ぜひ僕の経験談を読んでいただいてカモられないための参考にしてみてください。
1．新築ワンルームマンション投資って？
新築ワンルームマンション投資をザックリ説明すると、
新築で建てられたマンションの一室（大体20~25㎡）を買って、
他人に貸し出して家賃収入を得る投資のことです。
ワンルームとは言いますが、最近はキッチン独立の1Kタイプが主流です。
（さらにはバストイレ別の独立洗面台がフツウです）
人に貸すために、借りたい人が多い立地が必要なので
物件は都心（東京では23区）の駅近（徒歩10分以内）であることが多いです。
物件価格帯は、都心23区の駅近となれば土地代も高いので安くて2000万以上、
都心5区と言われる港、千代田、中央、新宿、渋谷では5000万以上もザラです。
こういった物件を不動産会社が用意し、
ローンが組めるサラリーマンをターゲットに営業をかけてきます。
その時の営業トークは決まって3パターンです
・老後の年金代わりになりますよ
・生命保険代わりになりますよ
・節税になりますよ
それぞれの細かいツッコミや説明は省きますが、
100％この3つで攻めてくるので覚えておくとよいです。
2．新築ワンルームマンション投資との出逢い
僕と新築ワンルームとの出逢いのきっかけは、当時の同僚でした。
～～～～～とある給料日のランチ中～～～～～
ゆうすけ「所得税と住民税高すぎますよね、どうにかならないかな」
同僚「あ、僕ほぼゼロ円ですよ」
ゆうすけ「え！なんでですか？」
同僚「マンション買ってて損益通算してるんですよ」
ゆうすけ「損益通算、個人事業やってると使える節税方法ですね」
同僚「そうです。マンションで家賃収入あるんですけど経費とか税金とかで赤字になって確定申告で還付してるんです。」
ゆうすけ「へー、不動産もってても経費計上できるんですね」
同僚「興味あれば営業さん紹介しましょうか？」
ゆうすけ「ぜひお願いします！」
同僚「じゃあゆうすけさんのメアド教えておきますね」
～～～～～～～～～～～～～～～～～～
その日の夜に営業さんからメールが届いて、
2日後に都内某所のルノアールで営業さんと会ったのですが、
なぜか紹介された営業さん(A)とは別の営業さん(B)がもう一人いました笑
営業A「同僚さんと同じように節税できる物件を紹介したかったんですが、うちの会社で紹介できる物件がなくて、別会社なんですけど〇〇不動産の営業Bを連れてきました」
営業B「こんにちは」
ゆうすけ「（別会社の営業を連れてくることがあるのか…）こんにちは」
営業B「ゆうすけさん、お子さんいらっしゃるんですね、おいくつですか？」
こんな感じで営業Bさんは距離を縮める常套句でうまく会話を弾ませてくれました
営業B「確かにそれならマンション買うといいですね・・・ちなみに今日ご紹介できる物件はこちらなんですが・・・」
3．出逢った新築ワンルームマンションのスペック
この時に紹介された物件のうち、僕が買いかけた物件のスペックを紹介します。
■立地・・・ 東京23区の某駅（山手線駅まで2駅）から徒歩3分
■仕様・・・ 全30戸6階建ての2階部分 26㎡ 西向き サブリース付(月98,000円)価格
■価格・・・ 3400万円
■融資・・・ 金利1.9％（I銀行）45年ローン 頭金50万
■収支・・・ 毎月-9000円
=家賃収入98,000円-(ローン93000円+管理費9000円+修繕積立金5000円)
■利回り・・・ 3.4%（表面）
■その他・・・ 登記費用や印紙税など諸経費(約100万円)はBの会社が負担
そして最後にこう書いてありました
初年度の節税額 10万5千円(仮)
節税したかった僕は、この表示に
「うおー！」
と一気にテンションが上がってしまいました。
不動産投資や税金の知識がほとんどなく、
減価償却と損益通算について中途半端に知っていただけのサラリーマンは
まんまとこの話に乗っかってしまったわけです。
4．この新築ワンルームマンションのヤバい点
この話がどうなったかは次のパートに譲るとして、
今となっては不動産投資の勉強を始めた僕が、この話のヤバい点を5つ上げたいと思います。
①毎月の収支がマイナス
不動産投資は不動産賃貸経営という「事業」です。
だからスタート前から毎月の収支がマイナスになることが確定している時点で大問題なわけですね。
しかも新築マンションは「新築プレミアム」があるので初回の募集では高い家賃でも借りてもらえますが、その後はどんどん下がっていきます。
退室時は清掃やリフォームなど修繕費が掛かったり、修繕積立金が値上がりしたりすると、
さらにマイナス幅は大きくなります。
②表面利回りしか記載がない
まず、利回り3.4％の時点で既にヤバいんですが、
実質利回りの記載がないのでさらにヤバいです。
つまり追加でかかる経費、特に次の税金関係が換算されていないということです、
・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税
これらをプラスすると、もはや利回りは2%台に乗る可能性もありますが、
僕のスタンスが「節税目的」だったので
利回りが良いかどうかではなく、赤字をどれだけ増やすか
に焦点が当たっていたことが一番ヤバかったと今は反省です…
③サブリース付
業者が家賃保証をしてくれるので家賃収入が安定して安心！
なワケが無いんです。
サブリース契約には5~10年で家賃を見直す条項が必ず入っています。
（その後は2年ごとの見直しが多い）
しかもこの家賃見直しは、サブリース業者の申し出を基本的に家主は断れない（断るにはサブリースを解約するしかない）条文になってることが多いです。
ちなみに不動産投資は一般的に毎年1％程度の家賃下落を見込んで収支を計算します。
（リスク管理を徹底している大家さんは2%下落で計算している方もいます）
なので、98000円の家賃は10年後には約90,000円まで下がるということです。
従って、10年後には家賃交渉が入る可能性があります。
さらに、サブリース家賃が周辺相場とマッチしているかを必ず確認した方が良いです。
その理由は、
利回りをよく見せるために周辺相場よりも高すぎる家賃設定をしている可能性があるからです。
これを放置してしまうと見直し時に家賃が大きく下がるリスク大！なわけです。
④ローンが45年
当時35歳だったので払い終わるのは80歳です…
80歳まで毎月持ち出し(-9000円)があって、家賃下落や修繕金増額で持ち出し額は増えて、
しかも完済時には築45年の超築古物件になっている。
節税したところで、とんでもない負債を80歳まで持つことになるのです。
これを質問したら
営業B「毎月の給料から繰り上げ返済をして完済を早めれば大丈夫ですよ！」
当時の僕はなぜか納得してしまったんですが、
よくよく考えれば「持ち出しをもっと増やせ！」と言っているので
ナカナカにおかしな話です。
⑤節税目的だった
これは物件のヤバさではなく僕自身のヤバさで、一番ヤバかった点です。
投資の目的は「プラスのキャッシュフローを生む資産を作る」こと
名著「金持ち父さん貧乏父さん」も言ってますね。
しかし節税を目的にすると赤字を出すことが必要になるので、
お金が出ていく負債を買うことに一生懸命になっていたのです。
このマインドはマジでヤバかった。
物件を見る視点や営業トークを聞く時の軸がブレブレになってしまったわけです。
・投資は資産を作ること
・資産はプラスのキャッシュフローを生むもの
この軸をもって今は不動産投資を勉強しています。
5．なぜ買わなかったのか？
僕は強運でした。
なんと、この時は銀行からの融資が下りなかったのです。
I銀行がダメで、O銀行も当たってもらいましたが2行ともNGでした。
正確な理由は非開示なのでわかりませんが
営業さん曰く、直近3年間で2回転職していて、
しかも転職して1年未満だったことが原因ではないかということでした。
（信用情報は、CICとJICCから取り寄せて問題なしと確認済でした）
銀行のローン審査では転職によって年収がアップしていても、
頻繁に転職していたり勤続年数が3年未満は「不安定」とみなされる傾向にあります。
ただ、この時はローン審査で落ちただけで、
新築ワンルームマンションのヤバさにほとんど気づいていませんでした。（マジで〇ホ…）
そして、このあと勤続年数が1年を経過したときに
「審査がおりる可能性がありますよ～」という営業Bの誘いをきっかけに、
新たな新築物件(アパート)に手を出してしまうのです（マジで〇ホ…）
この話は後日に失敗談パート2で書きたいと思います。
6．学んだこと
2度の新築物件を買いかけた後、
僕はようやく僕は不動産投資の勉強を本格的に始めました。
そして何人かの不動産投資家の動画や本で勉強させていただくと皆さん口をそろえてこう言っています。
・新築ワンルームマンション投資はもうからない
・自分だったら新築ワンルームはやらない
・ヘタしたら人生詰む
この話を聞いて、
僕は本当に新築ワンルームマンションを買わなくて（買えなくて）良かった
と思いました。
そして「節税目的」というあまりに軽率だった自分を反省しました。
業者のカモ中のカモでしたね^^;
そんなダメダメな当時の経験からの学びは次の3つです。
①不動産投資(不動産賃貸経営事業)の目的は儲けること！
②不動産投資を始める前には徹底的に勉強すべし！
③あっちから来る物件に良いものはない（自分で探せる知識をつけるべし）！
不動産投資は知識が多岐に渡るので本当に奥が深いです。
不動産投資関連の書籍やYouTubeは沢山ありますが、
初心者であれば浦田健さんやもふ社長、両学長のYouTubeがおすすめです。
みなさん現役不動産投資家で、知識の幅が広くて内容も分かりやすく有料級です。
今回は未熟者カモられ節税目的くんだった僕の失敗話でした。
少しでも同じように新築ワンルームマンションを買おうか迷っている人の参考になれば嬉しいです。
それではまた次回！
ゆうすけ