こんにちは、ゆうすけです。（@learntoushi）
今は2026年2月。
日銀による金融政策の正常化が進み、日本も本格的に「金利のある世界」へと突入しましたね。
これからマイホームを買おうとしている方にとって、今一番頭を悩ませているニュースといえばこれでしょう。
「フラット35の金利、また上がったってよ…」
数年前までは「固定金利でも1%台前半」なんて時代がありましたが、今は昔。長期金利の上昇に伴い、固定金利型の住宅ローンはジリジリと水準を切り上げています。
一方で、ネット銀行を中心とした「変動金利」は、依然として低い水準（0.5%〜0.7%前後）を維持している銀行も多いです。
▼ あなたが迷っているのはどっち？
「高い固定金利」
「安い変動金利」
この永遠のテーマに、2026年版のファイナルアンサーを出したいと思います。
今回は、借入額5,000万円を想定したガチのシミュレーションを作成しました。数字を見ると、景色が変わって見えるはずです。
- 1. 2026年の住宅ローン金利事情【現状整理】
- 2. 【徹底比較】5,000万円借りた時の「総支払額」の差
- 3. なぜ「金利が上がっても」変動の方が安いのか？
- 4. それでも「フラット35」を選ぶべき人
- 5. ゆうすけ流：金利上昇に負けない「50%貯蓄ルール」
- 6. よくある質問（Q&A）
1. 2026年の住宅ローン金利事情【現状整理】
まずは、敵（金利）を知ることから始めましょう。2026年初頭の相場観はざっくりこんな感じです。
| タイプ | 2026年の水準 | 傾向 |
|---|---|---|
| フラット35 (全期間固定) |
2.1% 〜 2.3% | 長期国債に連動して 上昇トレンド継続 |
| 変動金利 (ネット銀行等) |
0.4% 〜 0.8% | 銀行間の競争激化で 上昇幅は限定的 |
「その差、約1.5%以上」
この差をどう捉えるか。「1.5%くらいなら安心料として払うよ」という方もいるかもしれませんが、35年という期間に換算すると、高級外車が2台買えるほどの差になることをご存知でしょうか？
2. 【徹底比較】5,000万円借りた時の「総支払額」の差
では、具体的な数字で見ていきましょう。
感情論は抜きです。電卓を叩いた結果が全てです。
シミュレーション条件
- 借入金額: 5,000万円
- 返済期間: 35年（ボーナス払いなし）
- 返済方法: 元利均等返済
比較するのは以下の3つのパターンです。
- A. 【固定】フラット35（金利 2.2%）
最後まで変わらない安心プラン - B. 【変動】現状維持（金利 0.6%）
35年間金利が上がらなかった超楽観プラン - C. 【変動】金利上昇（金利 0.6%スタート→段階的に上昇）
※最初の5年は0.6%、6〜15年は1.5%、残り20年は2.5%に上昇と仮定
結果発表：月々の返済額と総支払額
どうなると思いますか？結果はこちらです。
▼ ① 月々の返済額（スタート時）
※毎月約3.8万円の差額発生！
この時点で、「毎月3.8万円」も手残りが違います。年間で約45万円。これはデカいですよね。
では、35年間の「総支払額（利息込み）」はどうでしょうか。
▼ ② 35年間の総支払額（利息込）
↑ 金利が上がっても、固定より約670万円安い！
衝撃の事実：
たとえ途中で金利が2.5%（今のフラット35より高い水準）まで上がったとしても、変動金利（プランC）の方が、固定金利より約670万円も安くなる計算になりました。
もし金利が上がらなかった場合（プランB）に至っては、約1,600万円もの差がつきます。これが「複利」と「残債」のマジックです。
3. なぜ「金利が上がっても」変動の方が安いのか？
「いやいや、後半に金利が上がったら変動の方が損するでしょ？」
そう思う方も多いはずです。でも、シミュレーション結果が逆転しにくい理由は2つあります。
理由①：元本が減っているから
住宅ローンの利息は「借入残高」に対してかかります。
変動金利でスタートダッシュ（低金利期間）を決めると、最初の10年で元本がガッツリ減ります。
「超低金利」を適用
固定より速い！
「元本が少ない」ので軽傷
「借金がたくさんある時期に低金利」であることが最強なのです。後半に金利が上がっても、その頃には借金（残高）が減っているので、利息のインパクトは小さくなります。
理由②：日本の金利が「爆上げ」するハードルが高い
2026年現在、確かに金利は上がりました。しかし、欧米のように5%や7%になる未来が見えるでしょうか？
少子高齢化、経済成長率の低さを抱える日本で、そこまでの急激な利上げを行えば、経済が死にます。
日銀もそれは分かっているので、上昇スピードは「マイルド」にならざるを得ないというのが大方の予想です。
4. それでも「フラット35」を選ぶべき人
ここまで変動金利推しのような書き方をしましたが、私は「全員変動にすべき！」とは微塵も思っていません。
以下のような方は、迷わずフラット35（固定）を選ぶべきです。
▼ こんな人は「固定金利」一択！
5. ゆうすけ流：金利上昇に負けない「50%貯蓄ルール」
私がもし今、変動金利で借りるなら、絶対に実行するルールがあります。
それは、「浮いた金利分をなかったことにして投資・貯蓄する」ことです。
先ほどのシミュレーションで、固定と変動の差額は「月3.8万円」でしたよね。
変動金利を選んだとしても、生活レベルは上げず、この3.8万円を毎月「新NISA」などで積み立ててください。
★ 最強のセルフヘッジ戦略
数千万円の資産に！
(老後資金GET)
繰り上げ返済！
(借金そのものを消す)
これが、変動金利のリスクを自分でコントロールする「セルフヘッジ」という考え方です。
6. よくある質問（Q&A）
読者の方からよく届く質問に、ズバッとお答えします。
Q. 途中で「変動」から「固定」に借り換えればいいのでは？
A. それはほぼ不可能です（負け戦になります）。
変動金利が「高い！」と感じる時は、すでに世の中の固定金利はもっと高くなっています。「雨が降ってから傘を買おうとしても、傘の値段は10倍になっている」のと同じです。
Q. 繰り上げ返済はガンガンすべき？
A. 住宅ローン控除期間中は「待て」です。
2026年現在も住宅ローン控除（残高の0.7%控除など）は健在です。金利が0.6%なら、控除率0.7%の方が高い「逆ザヤ」状態の可能性もあります。控除が終わる10年目以降、もしくは金利が1%を超えてから検討しましょう。
まとめ：正解は「予測」ではなく「家計」の中にある
今回のシミュレーションで、「金利差の破壊力」は伝わったかと思います。
- 資金的余裕があるなら「変動金利」でコストメリットを享受する。
- ギリギリの戦いなら「フラット35」で安全を買う。
どちらが正解かは、日銀総裁にも分かりません。分かるのは、あなたの家計状況だけです。
「みんなが変動だから」と流されず、自分のリスク許容度と向き合って決めてくださいね。
もし「自分の場合はどうなるの？」と気になった方は、各銀行の公式サイトにあるシミュレーションツールを叩いてみてください。面倒くさがらずに数字と向き合うことが、資産防衛の第一歩ですよ！
それでは、また！
ゆうすけ
