こんにちは、ゆうすけです。
今回はマイホームを購入したい人向けに後悔しないための重要ポイント3選について解説します！
- マイホームの購入を検討している
- 家探しで後悔しない方法を知りたい
- お金で失敗したくない
※本記事は「お金の問題」にフォーカスした内容ですので、住宅やマイホームにたいする「夢」や「願望」を否定するものではないことをご了承ください。
マイホーム購入でよくある3つの後悔
マイホーム購入後によくある3つのお金に関する後悔があります。
- ①家賃と同額だったはずが毎月の支払がキツイ
- ②維持管理（修繕）コストがかかってお金が貯まらない
- ③住み替えたいけど残債＞売却額でローンが完済できない
どれか一つは当てはまったり経験したことがある人も多いのではないでしょうか？
しかし、これらの後悔は全て買う前に気を付ければ防げるものばかりです。
マイホーム探し重要ポイント3選
まずは結論から記載してしまいます。
〇がよくある後悔で✅が予防するための家探し重要ポイントです。
①家賃と同額だったはずが毎月の支払がキツイ
✅ローン返済比率は手取り年収の30％以内にする
②維持管理（修繕）コストがかかってお金が貯まらない
✅購入前に修繕履歴を確認して、未修繕分は値引きしてもらう
③住み替えたいけど残債＞売却額でローンが完済できない
✅リセールバリュー（資産価値）の高い中古物件を買う
詳しく解説していきます！
①家賃と同額だったはずが毎月の支払がキツイ
返済比率の上限ギリギリでローンを借りてはいけない
返済比率とは収入のうち●●％の金額をローン返済に充てる割合のことです。
（例）手取り年収が500万円で年間ローン返済が100万円なら返済比率20％
この返済比率は金融機関ごとに上限が設定されていて、ローン審査基準の一つにもなっています。
例えば住宅金融支援機構のフラット35では年収400万円以上の人の返済比率上限は35％です。
家探しの時に不動産屋さんからこんなことを言われたことはありませんか？
この言葉を真に受けては絶対にダメですよ笑
過去記事で紹介した通り我が家では管理費や保険、税金も含めてローン支払額の1.5倍が住宅関連コストとして毎月かかっています。
このローン支払額×1.5を年収400万で返済比率35％に当てはめてみると…
- 手取り年収：280万円＝400万円-400万円×30％(税率)
- 年ローン返済額：140万円 ＝400万円×35％
- 月ローン返済額：12万円 ≒140万円÷12か月
- 毎月の住宅関連コスト：18万円＝12万円×1.5
- 毎月の手残り：6万円＝24万円-18万円
なんと毎月6万円しか手残りがありません。
この中から食費や衣服費、教育費やレジャー費を出さなければならないことになります。
こうなると将来のための貯蓄や投資など資産運用をする余裕が持てないんですよね。
だから金融機関が設定する返済比率の上限ギリギリで借りてはいけないということです。
手取り収入の30％未満でローンを組もう
僕のオススメは手取り年収の30％未満に抑えられる物件を買うことです。
もしこの返済比率を上記の年収400万の人に当てはめると…
- 手取り年収：280万円
- 年ローン返済額：84万円 ＝280万円×30％
- 手取り年収に対する返済比率：30％＝84／280万円
- 月ローン返済額：7万円＝84万円÷12
- 毎月の住宅関連コスト：10.5万円＝7万円×1.5
- 毎月の手残り：13.5万円＝24万円-10.5万円
手残り額は6万→13.5万円となんと2倍以上になります。
これなら貯蓄や投資もする余裕が生まれてきますね。
もちろん返済比率を下げると購入できる物件価格は下がります。
それによって「欲しい物件が買えない」状況もあると思いますが今の年収では買えないということを認識することも大事です。
金融機関や不動産屋の口車に乗っかって無理して大きな借金を背負ったら苦しむのは自分自身（と家族）です。
今はムリして大きな借金するよりも稼ぐ力を身につけて年収アップを目指してはいかがでしょうか。
②維持管理（修繕）コストがかかってお金が貯まらない
住宅設備は10～15年目に修繕のピークが来る
これも過去記事で紹介した通り、築10年を過ぎると修理や交換などの修繕がピークになります。
戸建ての場合は設備だけでなく外壁や屋根防水などの工事も必要なので、全部やると500万からグレードによっては1000万円以上になる場合もあります。
※マンションは外壁や屋根防水などは「共用部」という扱いで管理組合主導で大規模修繕工事をやることが多いです
中古住宅の場合はこれらの修繕コストを掛けたくないので売却するという売主さんもいるんですよね。
だからこの修繕コストを考慮せずにマイホームを購入してしまうと10年目くらいの中古住宅だと特にガッツリとお金が出ていってしまいます。
購入前に修繕履歴を確認して今後のコストを計算する
中古住宅を買う時には必ず物件の修繕履歴（リフォーム履歴）を確認しましょう。
物件検索サイトのページにも掲載されていることがありますし、もし無ければ不動産屋に資料請求すれば大体もらえます。
どの設備がいつ修繕されているかをチェックして耐用年数が近いものや過ぎているものがあればピックアップしておきましょう。
その後にまとめて修繕・交換費用をネットで簡単に見積もっておくことをオススメします。
そして見積分を物件価格から値引くよう不動産屋に依頼しましょう。
売主が値引きをOKしてくれたらハッピーエンドです^^
粘ってくる売主とは頑張って交渉しましょう。
そして値引きが通って無事に購入できたら入居前に一括リフォーム をしましょう。
壁紙張替やクリーニングなどは必ずやるものなので、その時に一括で修繕すれば入居後に単発でやるよりかなり安くできます。
リフォームの見積なら「ホーム・プロ」から一括依頼して比較検討するのがおすすめです。
◆入居後の修繕コストを抑える方法の順番
①物件検索サイトの修繕履歴をチェック
②築年数から耐用年数切れ（間近）の設備をピックアップ
③耐用年数切れの設備の交換費用をネットで見積もる
④見積分の値引きを不動産屋に依頼する
⑤値引きが通ったら購入後に一括リフォームする
それが新築が良いとは言い切れません 。
なぜならほぼ確実に③の後悔をするからです。
③の後悔は修繕コストよりも取り返しがつかないので僕は新築はおすすめしません。
③住み替えたいけどローン残債＞売却額でローンが完済できない
買った途端に価値が下がる家だった
本来ローン金額は購入価格より安いはずです。（フルローンでなければ）
（例）
購入価格：5000万円
頭金：1000万円
ローン金額：4000万
物件が購入価格通りに売却できればローンは全額返せるので、本来ならば掲題のような後悔は起こらないはずです。
それなのにローン残債＞売却額となってしまう理由はシンプルで買った途端に価値が下がっているんです。
それは本来の価値よりも高く買ってしまったからですね。
これは新築物件でのあるある話です。
新築物件の販売価格には不動産としての価値以外に不動産業者の利益、広告費、人件費、諸経費などが全て上乗せされています。
これらの上乗せ分は販売価格の2～3割程度と言われています。
この上乗せ分の価値は買った直後にゼロになるので物件価値が販売価格より2～3割も下がってしまうんです。
1990年代のバブル期であれば、それでも土地値がバカみたいに上昇したのでカバーできました。
しかし今の日本で土地値上昇が期待できるのは都心の一等地だけです。
つまり郊外の新築戸建てや駅から徒歩10分以上の新築分譲マンションなどは値下がりがほぼ確実ですから、カバーするのは更にお金を持ち出す以外に方法はないと思った方が良いでしょう。
ただし、ごくたまに近くに鉄道の新駅が出来たり、ショッピングモールが出来たりすると物件価格が上昇するので、事前にそういった再開発情報を知っていれば買うのはアリだと思います。
リセールバリューの高い物件を選ぼう
リセールバリューとは資産価値のことです。
もっと分かりやすく言えば転売需要ですね。
その家を売りに出した時に多くの人が欲しがって高く売れることです。
加えてローン残債＜売却価格となっていることがリセールバリューとして重要です。
つまり先ほど紹介したような「買った途端に価値が下がってしまう家」はリセールバリューが低い物件となります。
リセールバリューの高い物件であれば住み替えが必要になった場合もすぐに売却が出来てローン完済も問題なくできるのでスムーズに住み替えが出来ます。
売却利益が出る物件なら住み替え先の購入資金にもプラスできますね。
リセールバリューの高い物件を選ぶポイントは次の3つです。
- 中古物件を選ぶ（新築NG）
（あっても素人には回ってきません）
さらに家の上物（建物）の価値は新築時からドンドン下がっていきます。
「減価償却」と言いますが木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年で価値はゼロになります。（耐用年数とは別のハナシです。あくまで税法上の価値）
中古物件を選べば既にこの価値下落を織り込んだ価格で購入できるのでリセールバリューが下がりにくくなります 。
また、中古物件は同じような物件をSUUMOやHOME'sで比較できるので相場価格と比較がしやすいのも大事なポイントです。
設備の古さや外観の汚さはリフォームでいくらでも新品に出来ます。
それよりもリセールバリュー（転売価値）を優先させた方がいいと僕は思います。
- 好立地な物件
立地条件はズバリマンションは駅徒歩7分以内、戸建ては駅徒歩15分以内です。
この分数の理由は物件サイトでの検索条件に引っかかるギリギリのラインだからです。
さらにエリアでは山手線のターミナル駅まで乗り換えなしで30分以内、ハザードマップで洪水・冠水リスクの低い場所を選ぶよといいでしょう。
ハザードマップは市区町村のホームページで簡単に見られます。
ちなみに山手線の内側であればどんな物件でもリセールバリューに問題はありませんが、たぶん普通の人にはなかなか手が出ないと思います^^;
- 相場に合った価格で買う
なので物件サイトで近隣エリアの同規模物件を見て価格帯や相場観をチェックしておきましょう。
おすすめはHOME'sのプライスマップです。
地図上にマンション名がクリップされて過去の売却価格が分かるのでオススメです。
まとめ
マイホーム探しで後悔しない重要ポイント3つを紹介しました。
- ローン返済比率は手取り年収の30％以内にする
-
購入前に修繕履歴を確認して、未修繕分は値引きしてもらう
-
リセールバリュー（資産価値）の高い中古物件を買う
この重要ポイントを購入前にしっかり検討しておくとよくある「賃貸か持ち家か」論争のなかで言われる持ち家のデメリットがほとんどなくなるんですよね。
つまり持ち家のデメリットは買う前の準備やリサーチでほとんど予防ができるということです。
僕は住宅ローンが空前の低金利で奇跡的な減税が可能な今は買いたい人はマイホームを買った方がいいというスタンスです。
住宅ローンは使えるなら必ず使った方がいい
— ゆうすけ@資産運用リーマン (@learntoushi) 2021年5月6日
・超低金利
・超長期
・超税優遇
この3条件で引ける不動産ローンは住宅ローンだけ。
マイホーム購入の際にはぜひこの記事を参考にして、後悔しない選択をしていただけるとと嬉しいです！
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ゆうすけ
