こんにちは、ゆうすけです！
前回から続いて不動産の資産価値（リセールバリュー）についての記事です。
まだお読みでない方は、まずはこちらの過去記事を読んでいただけると嬉しいです！
- 失敗しないマイホーム選びをしたい
- これから資産価値が上がりそうなエリアを知りたい
- 不動産投資でキャピタルゲイン（売却益）も狙いたい
今回もマイホーム探しにはもちろん不動産投資にも役立つ情報となっているのでぜひ最後までお読みください！
狙いは「郊外の再開発エリア」
前回の記事でマイホーム探しでの重要なポイントにリセールバリューの高い物件であることを紹介しました。
リセールバリューが高い物件とは売値＞買値になる物件のことです。
売値＞買値になるケースは次のどちらかしかありません。
- ① 相場より安く買えた
- ② 買った後に価値が上がった
今回のテーマである再開発エリアを狙う目的は②です。
そして狙うのは郊外です。
東京の山手線内側のような都心エリアは再開発だらけで既に価値が暴騰していますし、一般人には手が出る物件はほぼありません。
一方で、コロナによるリモートワーク定着や人口密集地からの「脱出」の流れもあって今は都心から郊外への転出が増えています。
↓↓こちらは東京新聞に掲載された東京23区からの転出者数ランキングです。
これらのような郊外の中から今回は再開発が予定されているエリアを僕の独断と偏見でピックアップして紹介していきます！
- 東京23区以外の郊外エリア
- 再開発が予定されている駅や地域
- 筆者がゆかりのある地域(笑)
再開発ってなに？
再開発というのは大きく分けて2種類あります。
1つ目は市区町村や都道府県など自治体による都市開発です。
自治体が再開発計画（都市計画）を策定し、その中で「市街地再開発事業」というものを計画します。
その計画が事業認可を得ると、●●建設などのデベロッパーに発注されて建造物を立て直したり道路を敷き直したりします。
2つ目は鉄道会社など事業者による再開発です。
線路の高架化や地下化、駅舎の建て替え、新駅の設置による駅前整備などですね。
最近で有名なのは小田急線の地下化やJR中央線の高架化、JR山手線の「高輪ゲートウェイ」駅の設置などがあります。
ただ、鉄道会社だけでは住民が望むような駅前整備は難しいので自治体と一緒に行うことが多いです。
自治体や鉄道会社によって街が再開発されると次のようなメリットがあります。
- 新しい建物や広くてきれいな道路が出来て生活利便性が高まる
- 古い建物や狭い道路が一新されて防災力が高まる
- 新しい商業施設や若い住民が増えて街に活気が出る
こういったメリットがあるため再開発エリアは土地や不動産の価値が上がる傾向があります。
具体的に再開発が行われると街がどう変わるのかを事例で見ていきましょう！
最近の再開発エリア事例3選
ここでは最近再開発が行われた郊外の駅3つを紹介します。
京王線 調布駅（東京都調布市）
調布駅は、新宿～高尾山（八王子）を主要路線とする京王線の駅です。
2014年に地上にはびこっていた線路が地下化され駅周辺の再開発が行われました。
地下化される前は線路をはさんで街が南北に分断されていました。
しかし今では線路跡地に商業施設がオープンして南北の行き来も劇的にスムーズになりました。
周辺には高価格のブランドマンションが雨後のタケノコのように立ってきた影響で、調布駅周辺の中古マンション価格は上がっています。
JR中央線 武蔵小金井駅（東京都小金井市）
武蔵小金井駅はJR中央線の始発駅の一つで新宿まで約20分です。
中央線は三鷹駅以西が2009年にJR中央線の高架化工事が完了して各駅の再開発が進みました。
なかでもガラリと変わったのが武蔵小金井駅です。
僕自身も小さいころから馴染みのある駅ですが、当時は昭和の香りが残る場所で、今のタワマンが立つ姿は全くイメージできませんでした。
周辺のマンションや土地価格は最近やや下降気味ですが、今でも再開発がひと段落した2013年より高値です。
東武東上線 和光市駅（埼玉県和光市）
和光市駅は池袋から放射状に延びる私鉄の一つ「東武東上線」の主要駅です。
直通運転している東京メトロ有楽町線では終点始発駅なので通勤する人にとっては昔から人気駅でした。
この和光市駅の北口も現在は再開発が行われています。
和光市駅は10年くらい前まで仕事でよく行っていましたが北口は交通広場もないイマイチな駅前でした。
それが上のリンク記事のようにガラッと変わるようです。
もともと地下鉄の始発駅でもあって人気はありますが、それでも最近はマンション・戸建てともに価格が上がっています。
これらのように郊外でも再開発エリアはマンションや戸建てなどの物件価格は上昇していく傾向にあります。
バブル期と違って今は購入後に物件価格が上がることはほぼありませんが、物件価格自体が手ごろな郊外でリセールバリューが上がる可能性が高い再開発エリアを狙うのは資産運用でとても重要な戦略だと僕は考えています。
今後の注目エリア6選
ここからは、今後再開発が予定されている注目の郊外エリアを6つ紹介します。
いづれも都心ターミナル駅から電車で3～40分ほどですので、ぜひマイホーム探しや不動産投資の参考にしていただけると嬉しいです！
東武東上線 上板橋駅（東京都板橋区）
上板橋駅は池袋から20分程度で、23区ではありますが埼玉県との県境にも近くファミリー層が多いエリアです。
この上板橋駅で2028年完成予定の再開発が計画されています。
2棟のタワーマンションと低層階に商業施設のテナントが予定されています。
私もスポーツ活動で上板橋駅近くの施設をよく使っていたので駅前もよく知っていますが、南口はかなり道が狭くて交通広場もありませんでした。
ここがパースのようにタワマンも立ち、開けていくと周辺の物件価格も上昇していくことが考えられるでしょう。
西武新宿線 沼袋駅～新井薬師駅（東京都中野区）
中野区の北部にある西武新宿線の線路が2025年に地下化される再開発で西武鉄道が主体で実施しています。
沼袋～新井薬師駅の間には複数の踏切があって交通渋滞の原因にもなっていました。
この問題を解消するとともに地下化した線路土地の再開発も想定されています。
先ほど紹介した調布駅や小田急線下北沢駅など地下化によって駅周辺が再開発された例は沢山あります。
沼袋駅や新井薬師駅は駅前がとても狭く、交通広場もなかったので再開発による駅周辺の資産価値上昇が大いに期待できます。
西武拝島線 小川駅（東京都小平市）
小川駅は高田馬場駅から35分ほどの多摩西部にある駅です。
駅前にはブリヂストンの東京工場があって城下町のような雰囲気です。
この駅では2024年完成予定の駅前再開発計画が進んでいます。
都心からの距離は遠めですが緑も多くリモートワークで郊外へ移動を検討しているファミリー層に人気が出る可能性は大いにあります。
また徒歩10分程度に新小平駅（JR武蔵野線）があり交通利便性の高いエリアでもあります。
もともと物件価格が手ごろなエリアなので今から狙えば穴場となりそうですね。
西武新宿線 東村山駅（東京都東村山市）
志村けんさんの地元でお馴染みの東村山駅では2028年完成予定で高架化工事が進んでいます。
線路が入り組んでいて駅周辺に踏切が多数あったため「開かずの踏切」や地域分断が問題になっていました。
駅前再開発は既に完了していてタワマンも立っていますが、線路高架化が完了すれば駅前の利便性が更に向上してエリア全体の資産価値も上昇することが予想されます。
JR中央線 青梅駅（東京都青梅市）
JR中央・青梅線の終点始発駅である青梅駅でも駅前再開発が予定されています。
完成予定は2024年です。
既に交通広場は完成していて一部分の開発ですが、大規模なマンションが建設されるので周辺物件の価格も引っ張られて上昇することが考えられます。
JR東海道線 藤沢駅～大船駅（神奈川県藤沢市）
最後は珍しい新駅の設置による再開発計画です。
JR東海道線は品川駅以西に入ると駅間が長くなっていきますよね。
その中で藤沢～大船の真ん中に新しく「村岡新駅」が作られることが先日決定しました。
すでにある駅の駅前再開発と違って、新駅設置による再開発は一気に資産価値や物件価格が高騰する可能性があります。
最近では神奈川の相模鉄道と東急東横線の直通運転化によって新駅が誕生した横浜市神奈川区周辺も、新駅誕生が決まってから物件価格が上がりました。
この村岡新駅ができるのは2032年なので10年以上ありますが、この近隣でマイホームを探している方は将来的なリセールバリューを考えて新駅近くを選ぶことも検討してみるのも一つの選択肢かと思います。
まとめ
今回は不動産のリセールバリュー向上の参考になる「再開発エリア」について紹介しました。
再開発エリア狙いは不動産投資家などプロも取る手法なので、一般人が気づいた時には既に物件価格が上がった後だった…なんてこともザラにあります。
マイホームなど不動産を買う時は、事前に勉強して相場感を身につけることが重要ですが同時に再開発や新駅などの情報収集もしておくことをオススメします。
確かに手間はかかるかもしれません。
しかし不動産は数千万円という超大きな買い物です。
「めんどくさい」と言って勉強しないまま他人任せで購入しようとすると必ず損をします。
しっかり勉強して情報を集めて損をしないマイホーム探し、不動産探しをしましょう。
- リセールバリュー向上のためには「買った後に価値があがる物件」を見つけよう！
- 「都心ど真ん中エリア」か「郊外でも再開発が計画されているエリア」を探そう！
- 紹介したエリアを参考に自分でもリセールバリューが上がる物件やエリアを探そう！
不動産の勉強をするなら業界用語や関連法令の勉強をマンガで勉強できる「正直不動産」がおすすめです^^
今回もありがとうございました！
ゆうすけ
※今回の内容も紹介した駅や地域の不動産価格が上昇することを保証するものではありません。
投資や購入は自己責任にてお願いします。
