こんにちは、ゆうすけです！
今回は資産のなかでも額の大きい「持ち家」にかかるお金を実例で公開 します。
僕は資産運用をスタートする前の2017年に持ち家である今のマンションを35年ローンで購入しました。
当時は投資について少しかじった状態でしたが、もうすぐ第一子が産まれる予定だったので子育て環境を考えた結果、購入を決めました。
今回は同じように自宅購入を検討している方向けの参考情報として持ち家にどんなコストが掛かるのか？実例で公開 します！
- そろそろ持ち家を買いたい
- 持ち家か賃貸かで悩んでいる
- 既に持ち家を買ったので今後必要なコストを知りたい
※本記事の金額は個人の経験にもとづくものであり、その金額での購入や成約を保証するものではありませんのでご承知おきください
我が家の持ち家スペック
我が家のスペックは次の通りです。
持ち家コストは家のスペックによって大きく変わるので、これらの条件を前提にお読みください^^
- 購入価格3200万円
- 中古マンション
- 購入時は築12年、現在は築16年
- 東京都市部の急行停車駅から徒歩3分
- 鉄筋コンクリート造
- 約75㎡の3LDK
持ち家コストを大公開
①購入時にかかったコスト
| 頭金 | 300万円 | 物件価格に充当 |
|---|---|---|
| 司法書士費用 | 28万円 | 抵当権設定費用、収入印紙代など |
| 仲介手数料 | 70万円 | 不動産仲介会社への支払 |
| 固定資産税・都市計画税 清算金 | 7万円 | その年の固都税の残額を売主に支払 |
| リフォーム費用 | 100万円 | 壁紙張替、畳張替、老朽設備交換など |
| 合計 | 505万円 | うち諸費用は105万円 |
頭金とリフォームを除く105万円がいわゆる「諸費用」 です。
不動産取引での諸費用の相場は物件価格の3～5％ と言われています。
僕の場合は105万円÷3200万円＝約3.2％でほぼ相場通り でした。
また、頭金は現金500万円で用意しましたが物件支払に充当できたのは結局300万円だけになりました。
持ち家用に頭金を用意されている方も諸費用＋リフォーム代（中古の場合）で引かれることを覚悟して資金計画を立てることをオススメします。
②保有時にかかっているランニングコスト
| ローン返済 | 87,000円 | 35年、固定金利 |
|---|---|---|
| 管理費 | 18,000円 | 管理会社への支払 |
| 修繕積立金 | 12,000円 | 管理組合への積立金 |
| 火災保険料 | 1,000円 | 月割 |
| 駐輪場代 | 400円 | 月額、2台分 |
| 浄水器フィルタ交換 | 1,700円 | 年1回交換、月割 |
| 固定資産税・都市計画税 | 11,000円 | 年4回支払、月割 |
| 合計 | 131,100円 | 月間コスト |
このとおり、我が家は毎月約13万円を住宅費として払っています。
イチバン大きいのはやっぱりローン返済ですね。
一般的には「ローン返済額は手取り月収の30％以内に」なんて言われます。
しかしギリギリ30%の返済額でローンを組むと総額で必ず30％をオーバー します。
ご覧の通り、わが家の場合はローン返済額に対して1.5倍の月額コストが掛かっています。（それでも手取り30％以内に収めています）
決して不動産屋の「今の家賃と同じローン支払でマイホームが持てますよ」なんて言葉に騙されてはダメです。
持ち家を買う時には必ず総額を計算しましょう。
ちなみに戸建てでは、管理費・修繕積立金はありませんが修繕費を自力で貯めておかないと後々に大変なことになるのでご注意くださいね。
③修繕コスト
過去記事「車にかかる10のお金」にも含まれていた修繕コストは持ち家でも当然発生します 。
ここで公開する修繕費はあくまで我が家で発生したもので他の家で必ず発生するとは限りませんのでご留意ください。
また、価格も保証するものではないのであくまで参考としてご覧いただければ幸いです！
我が家の修繕コスト公開！
設備ごとの修繕コストがこちらです！（これからの予定含む）
| キッチン水栓 | 4万円 | 14年目に水漏れ |
|---|---|---|
| 洗面所水栓 | 5万円 | 14年目に水漏れ |
| 給湯器 | 15万円 | 15年目に故障前に交換 |
| エアコン | 8万円 | リモートワーク化により増設 |
| 雨漏り | 80万円 | 12年目に発生。共用部原因のため管理組合が支払 |
| ディスポーザー | 2万円 | モーター交換のみ |
| 換気扇（レンジフード） | 5万円～ | これから。既に耐用年数オーバー |
| ディスポーザー本体 | 5万円～ | これから。既に耐用年数オーバー |
| ユニットバス | 100万円～ |
これから。耐用年数15年～20年 |
| ガスコンロ | 5万円～ | これから。 |
| 食洗器 | 5万円～ | これから。 |
| 外壁・廊下・エレベーター等 | 120万円～ | 大規模修繕工事。価格は1戸あたり |
これから修繕するものも含むのでザックリですが合計約350万円です。
持ち家は賃貸と違って、設備を「直す」「新しくする」「買い替える」は全て自分のお金でやる必要があります 。
そして設備には寿命があるので年数が経つにつれて必ずコストが掛かります。
おおよそ築15年目前後で修繕は多く必要になるので、中古住宅を購入する人は物件の「修繕履歴」を必ず確認しておきましょう。
安いと思って買ったら直後に故障が多発して、お金が出ていくなんてこともあります。
築10～15年目の中古マンションで修繕履歴がほぼゼロなら、今後かかる修繕コスト分を値引きしてもらう方がいいでしょう。
その値引きした分で、入居前に一気にリフォームすると個別に修繕するより安くできます^^
ちなみにリフォームする時は、こちらの「ホームプロ」から一括見積依頼するとラクです。
そもそもなぜ修繕するのか？
そもそも論ですが、なぜ自宅を修繕する必要があるのでしょうか？
賃貸住宅に長いこと住んでいた僕も、修繕は全て大家さんがやってくれたので修繕の目的はイマイチよくわかっていませんでした。
同じような方もいると思うので修繕する目的について解説しますね。
自宅を修繕する目的は大きく分けて2つあります。
- ①生活環境を整備、維持するため
- ②資産価値（リセールバリュー）を向上、維持するため
自宅を買う人のほとんどは①しか意識していないことが多いですが実は②がとても重要 です。
なぜなら家は常に売却リスクがあるからです。
僕の場合、初めから10年程度で引っ越すことを想定していたので売却リスクありきでした
なぜなら子どもが大きくなったり家族が増えれば手狭になるからです。
だから今の家を探す時には売却時に高い価格で売れるよう、
- 駅近（7分以内）
- 中層階
- 50～70㎡台
などリセールバリューの高い条件で探しました。
リセールバリューとはシンプルに言うと「売却時の価格」です。
例えば、10年後にマンションの売りたいとなった時にローン残債2000万に対して売却価格が1500万だったら？
1500万円－2000万円=-500万円
となって500万円を貯金から持ち出してローン返済しなければなりません。
毎月ローンを支払いながらコツコツ貯めてきた貯金が、さらにローン返済に消えるわけです。
このように保有している資産価値が借金額を下回っている状況を債務超過と言います。
残念ながら日本の住宅市場は買った時点で債務超過が確定する物件が大多数です。
その理由は購入価格には物件価値以外にも建築業者や販売業者の利益・広告費・人件費などが上乗せされているからです。
そしてリセールバリューを計算する時にこれら業者の利益等は含まれません。
従って購入した時点でリセールバリューは購入価格を下回ることが確定しているのです。
土地の値上がりが見込めたバブル時代ならそれでも物件価格が上昇しましたが、今の日本で土地が値上がりするのは都心エリアの一部だけです。
マイホーム信仰が強い日本では購入者は買うことが目的化してリセールバリューを考えない人が多く、業者も義務が無いので説明しません 。
しかし僕は売却前提だったのでリセールバリューを維持向上させることを常に意識しています。
修繕はこのリセールバリューを維持させる一つの大事な手段なんですね。
中古マンション売買では修繕履歴を買い主に公開する義務必要があるので、しっかり修繕している物件は購入後のコストが掛からないので高価格で売れやすく、買い手も付きやすいと言われています。
土地が値上がりしない今はリセールバリューを維持向上するために修繕はとても重要です。
まとめ
今回は僕の持ち家コストを実例で紹介しました！
このように持ち家には物件価格以外にも多くのランニングコストと修繕コストが掛かります。
賃貸か？持ち家か？
これは議論が尽きないですね笑
ちなみに僕の住んでいるマンションは別部屋が月16万円で賃貸にも出されています。
僕は月13万円ちょっとで住んでいますから月額では持ち家の方が得ということになります。
で修繕コストを含んだら？ローン負担を加味したら？
など論点はたくさん出てくるのでこの論争はまた別記事で僕の意見を書きたいと思います^^
今回の記事では以下のことを覚えておいて頂けると嬉しいです！
- 購入時コストは諸費用＋頭金
- ランニングコストはローン返済＋税金＋保険（＋管理費等）
- 修繕コストは設備ごとに築10～15年目に突発で発生
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ありがとうございました！
ゆうすけ
住宅ローンを引く時に大事なこと
— ゆうすけ@資産運用リーマン (@learntoushi) 2021年5月6日
①返済比率は手取り収入の30％未満
②減税を受けられる物件を買う
③リセールバリュー（市場価格）が上がる物件を買う
特に③は重要。
多くの人は③を考えずに新築戸建てに走りがち。
新築戸建てでリセールバリューが上がる物件は普通の人が買えるなかにはほぼ無し。
