こんにちは、ゆうすけです。
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最近のFIREブームで不動産投資が大人気ですね。
こんな記事も頻繁に目にするようになりました。
しかし不動産は初心者がカモにされやすい業界です。
僕も色々と手を出してカモにされかけた経験があります。
（そのたびに運に恵まれてカモられずに済んでますが…😅）
初心者はいきなり物件を買おうとせず、まずは不動産投資の勉強から始めた方がいいのですが、
勉強せずにいきなり物件を買おうとすると手を出してしまう人が多いんですよね。
そこで今回は、初心者が絶対にやってはいけない投資法を3つ紹介します！
- これから不動産投資を始めようと思っている
- 手間をかけずに不動産で「不労所得」を得たいと思っている
- 不動産投資のリスクを知りたい
新築ワンルームマンション
新築ワンルームマンション投資は高年収サラリーマンや医者や士業の人が狙われやすい投資法です。
巷には新築ワンルーム販売業者があふれていて
様々なセールストークで物件購入を勧めてきます。
新築ワンルームを絶対にやってはいけない理由は次の3つです。
- 利回りが低すぎてキャッシュフローが出ない
- 収支シミュレーションが甘いことが多い
- 買値より安い金額でしか転売できない
利回りが低すぎてキャッシュフローがでない
新築ワンルームは販売価格に土地と上物の値段だけでなく、業者による広告費や利益まで上乗せされています。
そのため高額になりがちで、30年近い長期ローンを引かないと毎月のキャッシュフローが出ないんですね。
（ローン期間を短くすると毎月の返済額が家賃収入を超えてしまい赤字になる）
さらに毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税の支出で結局は毎月赤字になるパターンがよくあります。
ここで収支が赤字になることで
「節税になる」
というフレーズを業者はよく使うんですよね〜
これに騙されたら終わりですよ。
しかし不動産投資は「不動産賃貸業」という事業です。
事業なので毎月のキャッシュフローを多く取れるか（利益を出せるか）が大事。
事業でキャッシュフローが出ない、むしろ赤字になると
ダメな決算書が出来上がって金融機関の信用が得られなくなり、次の物件購入が難しくなります。
これでは不動産投資が行き詰まってしまうのでキャッシュフローの出ない新築ワンルームはやめましょう。
収支シミュレーションが甘いことが多い
新築ワンルーム業者は30〜40年の収支シミュレーションを用意してきます。
このシミュレーションでは毎月儲けが出て、ローンを無事に返し終わって、老後の年金代わりに家賃がチャリンチャリン入るという夢のような未来が描かれます。
このシミュレーションを信じ込んで購入を決めてしまう高収入サラリーマンが沢山います。
しかし業者のシミュレーションの多くは次のように欠陥があります。
・家賃の下落を見積もっていない
・空室率を見積もっていない
・ローンは繰上返済が前提になっている
建物が古くなれば家賃は下がっていきますし、
少しも空室のない物件なんて存在しません。
家賃下落と空室はキャッシュインが減るので、
シミュレーションでは悲観的に見積もるべきです。
それでもプラスになるのか？という視点で業者のシミュレーションを見るようにしましょう。
また、繰上返済はキャッシュアウトの増加を意味します。
本来は資産から給料以外のキャッシュフローを得るはずが
毎月の給料から持ち出す負債になっているというわけです。
資産を作っていくためのシミュレーションを参考にしましょう。
資産と負債の違いについては名著「金持ち父さん貧乏父さん」で学べます。
買値より安い金額でしか転売できない
利回りも出ない…
シミュレーションも甘かった…
もう売るしかない…
という状況になってもそう簡単に売れないのが新築ワンルームマンションの大きなデメリットです。
新築なので、販売価格には本来の不動産価値以外にも業者の利益や広告費用などが上乗せされています。
そのため購入した瞬間にマンションの価値は上乗せ分が値下がりするんですね。
例えば、新車を買った瞬間に中古車店に売りに行くと数十万円は安くなるのと同じです。
新築ワンルームマンションも同じように20％近く安い値段でしか売れないこともよくあります。
そうなると売却してもローンを完済できないので売るに売れない最悪な状況に陥るわけですね。
このように新築ワンルームマンションは買ってしまったら「人生詰む」こともあるので絶対に手を出さないほうがいいです。
サブリース
新築ワンルームや新築アパートの付属品としてほぼ確実に付いてくるのがサブリースです。
サブリースとは、物件をサブリース業者が借り上げて別の借主に貸す一方で、家賃収入を大家に保証する仕組みのことです。
サブリース業者は貸し出す時の賃料から数%の手数料を引いて大家に家賃を払うことで利益を得ます。
一見、不動産投資家にとってはメリットがありそうですが、デメリットの方が多くあります。
・利回りが下がる
サブリースは、本来なら大家が得られるはずの家賃収入のうち数%を業者に取られているわけです。
「自分で入居者を募集したり管理したりする手間を考えれば高くない」
という考え方もありますが、サブリース業者が取っていくのは10-15%というケースもあります。
管理委託コストの相場は5%前後ですからだいぶ高いですね。
利回りをあげるには家賃には少額でもこだわる必要があります。
業者に支払う手数料を抑えるためにもサブリースは避けたほうがいいです。
・家賃が減額されることがある
サブリースでは必ずと言っていいほど
「30年間の家賃収入を保証」
のように空室リスクを怖がる大家には魅力的なフレーズが使われます。
しかしサブリースの契約書には必ずこんな一文が入っています。
「〇年ごとに家賃の見直しを行うことが出来る」
そしてこの見直しを大家側が断ることはできない条文が入っていることもあります。
実際に近年経営が苦しくなっているレオパレス社はサブリース契約をしている大家に家賃減額を申し入れ始めていますね。
サブリースの家賃保証は永久保証ではないので信じないほうが得策でしょう。
・そう簡単に解約できない
サブリースは呼び方が違うだけで実態は「賃貸契約」です。
サブリース業者は大家から物件を借りている側になるので借地借家法という法律で強く守られる立場なんですね。
例えば、著しくアウトな状況でない限り大家さんから契約を解除することはできません。
一方で借り主であるサブリース業者からは解約通知ができるんです。
また、家賃の増額や減額の申し入れを断る権利も借り主（サブリース業者）には保証されています。
契約書上では対等な契約を結んだと思っても、法律上ではサブリース業者の方が強い状況なので解約はそう簡単にできません。
不利な契約を結んだ後なら目も当てられないので、サブリースは絶対に利用しない方がいいでしょう。
住宅ローン（フラット35）利用
最後の絶対やってはいけない不動産投資方法は
住宅ローン、特にフラット35を利用した不動産投資です。
最近はメディアでも報道されて「やってはダメ」というイメージが付いてきましたね。
フラット35は政府系の住宅支援金融公庫が提供している住宅ローン商品です。
35年間という長期に渡って固定金利で借りられて、一般的な住宅ローンに比べて年収に対するローン可能額が大きいのが特徴です。
かく言う私も自宅マンションはフラット35で購入しました。
このフラット35の利用規約には物件が自己居住用であることが明記されています。
つまり他者に貸すための物件を購入するためには利用してはいけないんですね。
規約に違反すると「期限の利益の喪失」といって強制的に解約された上に借入額の一括返済を求められます。
しかし、悪質な業者がいろいろな抜け道を斡旋してフラット35を利用した不動産投資を勧めていて、それに引っかかってしまう人がいるようです。
たとえローン契約が結べてもバレれば一括返済を求められて自分は破産、業者はトンズラという状況に陥るのが目に見えています。
業者からもしフラット35でも不動産投資物件の購入を勧められても絶対に手を出さないようにしましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか！？
初心者の方が引っかかりやすいけど、絶対にやってはいけない不動産投資法を3つ紹介しました。
- 新築ワンルームマンション
- サブリース
- 住宅ローン（フラット35）利用
不動産業界は「千三つ」と言われる世界です。
これは
「いい物件は千個のうち三個」という意味もあれば
「真実は千個のうち三個」という意味もあります。
それくらい不動産は複雑で真実が見えにくい業界なんです。
そこに無知な初心者が勉強せずに飛び込むと紹介したような投資法を勧めてくる業者にコロッと騙されて物件をいきなり購入してしまうんですよね。
まずは不動産についてしっかり勉強をして、自力で物件を探しながら頭金500万円を貯めるところから始めましょう！
不動産投資の勉強法についてはこちらの記事を参考にしてください。
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ゆうすけ
